Manutenção predial

Uma etapa muito importante na construção que muitas vezes fica esquecida é a da manutenção. Essa etapa segue a ser realizada logo após a inauguração e durante toda a efetiva utilização da estrutura.

Pode-se definir a manutenção como um conjunto de técnicas, práticas e rotinas necessárias ao bom desempenho da estrutura (Souza e Ripper, 1998).

O Brasil não tem muita cultura de utilização de programas eficientes de manutenção. A periodicidade muito ampla ou mesmo a falta de manutenção leva geralmente a custos cada vez maiores com grandes projetos de recuperação quando não de inutilização das edificações.

A exposição das edificações aos variados mecanismos de deterioração exige que cuidados sejam adotados para preservar a funcionalidade da estrutura e o aumento de sua vida útil. Esses cuidados se refletem na existência de uma proposta de manutenção eficiente, que inclua os procedimentos necessários ao bom estado da construção.

A elevada temperatura média anual e a média amplitude térmica diária, a alta salinidade do litoral, a incidência pluviométrica e a macrodinâmica de ventos são alguns dos fatores que contribuem para a deterioração das edificações no nosso país. Além disso a localização da edificação, se no meio urbano ou rural, a proximidade com a poluição, incidência de radiação e umidade relativa, interfere na velocidade de corrosão da estrutura, tanto em construções metálicas quanto em estruturas de concreto armado.

Segundo a NBR 5674, a manutenção deve ser orientada por um plano de Gestão da Manutenção, isto é, uma estratégia de ação que por sua vez, define as atividades que podem ser classificadas em preditivas, preventivas, corretivas e detectivas.

Um bom programa de manutenção predial para edificações deve incluir procedimentos periódicos de inspeção que levem em consideração o ambiente no qual a construção está inserida, as condições prévias da estrutura, a análise criteriosa dos métodos que serão utilizados para se diagnosticar os problemas da edificação e também a importância da análise visual para a identificação da extensão dos danos.

A análise visual constitui uma etapa importante do processo global. Uma vistoria preventiva com olhar técnico e seletivo, deve nortear toda e qualquer ação, pois permite a observação da sintomatologia apresentada: “deve-se tratar o mal pela raiz”. A partir dessa análise, pode-se recomendar a realização de testes, ensaios e verificações específicas em partes da estrutura.

A gestão da manutenção predial é uma forma racional e pouco custosa para a detecção preventiva de patologias e para a correta intervenção em construções que apresentem danos. O estudo de caso corrobora a ideia de que a maior parte das anomalias verificadas nas edificações é o resultado da negligência de seus gestores em adotar programas eficientes de manutenção predial.

Fonte: Revista Techne, Ambiente Brasil